Nhà ở tại TPHCM: Giá Liền kề và Biệt thự vượt xa Hà Nội, nguyên nhân và triển vọng?

Giá cách xa nhau cả trăm triệu đồng/m2

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở tại CBRE Việt Nam – cho biết giá bán sơ cấp nhà phố và biệt thự tại TPHCM tính đến cuối năm 2024 đạt 310 triệu đồng/m2, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ hấp thụ  gần 80%.

Thông tin được ông Kiệt chia sẻ tại một sự kiện mới đây, nhấn mạnh nguồn cung mới giá cao đến từ các dự án tại Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng, dao động 680-900 triệu đồng/m2 đất.

Mức giá giao dịch biệt thự, liền kề tại TPHCM ghi nhận cao hơn khoảng 90 triệu đồng/m2 so với mặt bằng giá cùng phân khúc tại Hà Nội. Giá bán tại Hà Nội vào khoảng 220 triệu đồng/m2, tăng 20% so với năm trước.

Sự chênh lệch về giá biệt thự, liền kề giữa TPHCM và Hà Nội cũng được đơn vị nghiên cứu JLL đề cập trong báo cáo thị trường năm 2024. Theo đó, giá mở bán mới biệt thự, nhà phố tại TPHCM đạt mức 16.936 USD/m2 (khoảng 430 triệu đồng/m2), tăng 11% so với năm trước. Còn Hà Nội ghi nhận mức giá 10.451 USD/m2 (khoảng 265 triệu đồng/m2), tăng 44%.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) đồng thời ghi nhận với nhà phố, biệt thự, giá giao dịch tại TPHCM và các tỉnh lân cận cao hơn so với Hà Nội và các tỉnh lân cận. Các thị trường này đều có xu hướng tăng giá trong năm qua, mức tăng phổ biến khoảng 3-10%.

Các chuyên gia của JLL nêu mức tăng giá của nhà liền thổ tại TPHCM đến từ việc các dự án mở bán mới có giá cao, đồng thời loại bỏ những dự án giá thấp đã bán hết khỏi giỏ hàng sơ cấp. Còn tại Hà Nội, nguồn cung áp đảo từ một số dự án lớn, thuộc phân khúc cao cấp.

Mặc dù giá biệt thự, liền kề tại TPHCM cao hơn nhưng các đơn vị nghiên cứu đều nhận thấy nguồn cung thị trường này bị thiếu hụt. CBRE Việt Nam nêu trong 2 năm gần đây, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TPHCM không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn.

Vì vậy, nguồn cung mới năm 2024 giảm 80-90% so với giai đoạn 2016-2022, chủ yếu đến từ dự án ở huyện Bình Chánh. Các dự án mở bán mới khác đều có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 10-50 căn/đợt mở bán.

Còn JLL chỉ ra nguyên nhân thiếu hụt là các dự án tiền mở bán chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Đồng thời, các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong bối cảnh chuyển đổi sang khung pháp luật mới.

Dự báo nguồn cung TPHCM được cải thiện năm nay

Trong năm nay, CBRE dự báo nguồn cung mới tại TPHCM có thể đạt khoảng 2.000 căn, gấp 8 lần năm trước, nhờ các dự án đô thị mới triển khai tại khu Đông và khu Nam. Xu hướng tăng giá vẫn sẽ tiếp tục, khi các dự án mở bán mới có giá dự kiến duy trì 300-400 triệu đồng/m2.

Còn JLL cho rằng thị trường nhà ở tại TPHCM đang bị chi phối bởi phân khúc cao cấp, thiếu vắng các dự án nhà ở thương mại phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người dân.

Năm nay, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm nguồn cung ở phân khúc giá thấp hơn, đa phần tập trung tại các khu vực ngoài phạm vi 10km từ trung tâm. Những chính sách bán hàng ưu đãi để kích cầu người mua dự kiến cũng được đẩy mạnh.

Còn tại Hà Nội, bên cạnh nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, CBRE nhận định thị trường sẽ ghi nhận nguồn cung từ các dự án đô thị mới tại Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ trong vòng 2-3 năm tới. Tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến vượt 7.000 căn vào năm nay.

JLL cho rằng nguồn cung Hà Nội vẫn được dẫn dắt bởi các dự án lớn. Nguồn cung và giá bán sẽ đa dạng hơn, phân hóa theo vị trí, kỳ vọng tiếp cận nhiều đối tượng, đặc biệt đối tượng có nhu cầu ở hoặc đầu tư lâu dài. Đáng chú ý, người mua có xu hướng thận trọng và ưu tiên tìm kiếm sản phẩm giá trị ở thực trong thời gian tới.